Condominio: appalto e lavori straordinari.

La disciplina degli appalti privati si applica anche alle opere condominiali.

Il riferimento normativo è individuabile nell’art. 1655 c.c. secondo il quale l’appalto è il contratto col quale una parte assume, con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento di un’opera o di un servizio verso un corrispettivo in danaro.

Pertanto in questa ipotesi si individuano due figure: il Condominio (appaltante) con il proprio legale rappresentante, cioè l’Amministratore di Condominio, e la società esecutrice materiale dei lavori (appaltatore).

Con la sottoscrizione di un contratto di appalto, l’appaltante (Impresa) si impegna con propri mezzi ad eseguire le opere richieste dall’appaltatore (Condominio) in cambio di un corrispettivo.

Nel condomino le vicende legate alla assegnazione delle opere possono avere risvolti complicati a causa della interazione di organi diversi: amministratore di condominio e assemblea, soprattutto in materia di lavori di ordinaria manutenzione e straordinaria manutenzione.

Per lavori di manutenzione ordinaria possiamo considerare interventi finalizzati alla normale erogazione e fruizione di servizi e beni comuni e quelle rientranti tra gli atti conservativi.

In questo caso sia l’amministratore ai sensi dell’art. 1130 c.c. n. 3 e 4 che l’assemblea hanno la competenza della gestione delle parti comuni dello stabile.

In caso di convocazione dell’assemblea con ad ordine del giorno opere di manutenzione ordinaria si dovranno rispettare le maggioranze di seguito riportate: 1° convocazione almeno la metà del valore dell’edificio; 2° convocazione almeno 1/3 dei partecipanti all’assemblea e almeno 1/3 del valore dell’edificio.

Qualora le delibere venissero approvate in violazione delle maggioranze la delibera in questione sarà considerata annullabile se impugnata entro 30 giorni.

La manutenzione straordinaria, invece, comprende tutte quelle spese non previste e non prevedibili per consentire l’uso delle parti comuni dello stabile.

Le spese straordinarie di distinguono fra spese di notevole entità e spese di entità accettabile.

Nel primo caso la Cassazione ha stabilito: “La notevole entità delle riparazioni straordinarie è rimessa, in assenza di un criterio normativo, alla valutazione discrezionale del giudice di merito […]; il giudice, d’altro canto, può tenere conto senza esserne vincolato, oltre che dell’ammontare complessivo dell’esborso necessario, anche del rapporto tra tale costo, il valore dell’edificio e la spesa proporzionalmente ricadente sui singoli condomini” (Cass. 26 novembre 2014 n. 25145 ).

Le spese di non notevole entità, quindi economicamente non così esose, seguiranno le maggioranze previste per le spese di ordinaria manutenzione.

Infine può accadere di trovarsi in una condizione di eseguire un lavoro di manutenzione straordinaria ed urgente che non può attendere il tempo di convocazione e la deliberazione dell’assemblea e che deve essere effettuato per evitare un danno di maggiore entità.

In questo caso l’amministratore, in quanto responsabile personalmente dello stato dell’immobile, ha il compito di intervenire disponendo l’esecuzione delle opere necessarie per porre in sicurezza lo stabile.

Tuttavia, tali poteri concessi all’amministratore e svincolati dal preventivo controllo assembleare non  possono essere esorbitanti tanto da esautorare l’organo assembleare.

Sono i casi in cui l’amministratore decida spontaneamente oltre a mettere in sicurezza lo stabile anche di ripristinare l’immobile senza l’assenso dell’assemblea ovvero senza ratifica dell’assemblea.

Pertanto, in tali casi qualora l’assemblea decidesse di non ratificare successivamente l’operato dell’amministratore, le spese conseguenti all’attività non urgenti richieste dall’amministratore ricadrebbero sull’amministratore stesso quale mandatario.

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