Partiamo da un principio: l’art. 1464 c.c. specifica che qualora la prestazione (intesa come utilizzo del locale) sia diventata parzialmente impossibile tanto da impedire la fruizione dell’immobile, il conduttore in caso di richiesta dei canoni da parte del locatore potrà richiedere in sede di giudizio una riduzione del canone.

Nello specifico la Suprema Corte di Cassazione nel 2004 ha stabilito: “Qualora vi sia anche solo una parziale inagibilità di alcuni locali dell’immobile locato, ed il proprietario agisca nei confronti dell’inquilino per il mancato pagamento dei canoni, l’inquilino potrà chiedere al giudice una riduzione del canone, sulla base della minore utilità che lo stesso riceve dalla locazione dell’appartamento. Le condizioni di inagibilità di alcuni locali non permettono, infatti, un pieno godimento dell’immobile; ciò da diritto ad una riduzione del canone” (Cass. Civ. n. 3991 del 27 febbraio 2004).

La pandemia dovuta al Coronavirus ha portato uno stravolgimento dei rapporti commerciali. Soprattutto quelli di locazione a causa delle chiusura forzata nel periodo di picco del contagio.

Sono già state pubblicate le prime sentenze di merito riguardanti i casi di inadempimento nei contratti di locazione.

È accaduto infatti, che una società, che aveva avanzato una proposta transattiva avente ad oggetto la temporanea riduzione del canone di locazione da aprile a settembre 2020, è stata costretta ad agire d’urgenza in tribunale per inibire l’incasso di alcuni assegni lasciati in garanzia del pagamento dei canoni da aprile 2020 a luglio 2020.

Il Tribunale di Bologna con il provvedimento del 12 maggio 2020 ha accolto la domanda della affittuaria ordinando la inibizione dell’incasso degli assegni dati a garanzia dal conduttore, in quanto impossibilitata ad onorarli a causa della chiusura obbligata della attività.

Pertanto, appare chiaro che in tema di locazione trattandosi di contratti a prestazione corrispettive (ex art. 1460 c.c.) ciascuno dei contraenti potrà rifiutarsi di adempiere la sua obbligazione se l’altro non adempie.

Concludendo gli argomenti trattati sono due:

A) Se non posso usufruire della prestazione da intendersi come impossibilità di utilizzare un immobile, in caso di richiesta giudiziaria di pagamento del canone, si potrà opporre al locatore una riduzione dell’affitto pari alla perdita di uso.

B) Trattandosi di un contratto a prestazione corrispettive il conduttore ben potrà modificare autonomamente alcune condizioni contrattuali per ristabilire quell’equilibrio sinallagmatico mutato a causa di una impossibilità sopravvenuta non imputabile al debitore.