Proponiamo l’analisi di questa sentenza utile per capire l’orientamento del Tribunale di Roma in tema di locazione durante il periodo di pandemia da COVID-19.

Questo è un caso un po’ particolare in quanto non si può non considerare che la morosità è protratta da febbraio 2020 a luglio 2020 e quindi non sono state versate somme da parte del conduttore, neanche a seguito della riduzione del 50% dei canoni nei suddetti periodi accordata dal locatore.

Quindi l’analisi che segue non è basata sulla valutazione del caso concreto, ma sui principi emersi in sentenza.

Ciò posto, emerge chiaramente che l’attuale legislazione prevede in caso di significativi squilibri nei contratti a prestazioni corrispettive i seguenti rimedi:

A) Risoluzione del contratto, a fronte di una definitiva e totale impossibilità sopravvenuta della prestazione per causa non imputabile al debitore (art. 1463 c.c.).

B) Non responsabilità del debitore per il ritardo nell’adempimento, a fronte di una impossibilità sopravvenuta della prestazione e non dovuta a causa a lui non imputabile, con possibilità per lo stesso di chiedere la risoluzione del contratto (art. 1256 c.c.).

C) Possibilità per il debitore di ottenere una riduzione della prestazione in caso di impossibilità parziale della prestazione (art. 1464 c.c.), da intendersi come impossibilità parziale definitiva.

D) Risoluzione del contratto per eccessiva onerosità sopravvenuta (art. 1467 c.c.).

E) La possibilità per il creditore, al fine di evitare la risoluzione del contratto per eccessiva morosità sopravvenuta, di offrire all’altra parte la riduzione ad equità delle condizioni contrattuali (art. 1467 c.c.).

Il conduttore si costituiva in giudizio non per chiedere la risoluzione del contratto, ma ritenendo di aver diritto alla rinegoziazione delle condizioni economiche pensando di poter ottenere in giudizio la riduzione del canone, poiché parte della dottrina ritiene che tale riduzione sia dovuta ai sensi dell’art. 1374 c.c., quale espressione dei doveri di buona fede e correttezza.

Invece, il Giudice ha ritenuto che tale teoria dottrinaria non consente di ritenere esistente nell’ordinamento un obbligo di rinegoziazione dei contratti divenuti svantaggiosi per alcune delle parti.

Da tutto ciò consegue che il giudice non può modificare le condizioni economiche dei contratti di locazione riducendo i canoni di locazione, ma solo ai sensi dell’art. 3, co. 6 bis, DL 6/2020 di valutare in quale misura l’inadempimento sia stato causato dalla necessità di rispettare le misure di contenimento anti COVID-19.